מהם הביטוחים שעל המשכיר לדרוש מהשוכר לבצע 

עסקאות השכרת נכסים הם ענין של יום ביומו. במסגרת חוזה השכירות מעביר המשכיר את החזקה בנכס שלו לשוכר למשך תקופת השכירות. המשכיר מצידו מתחייב לשלם דמי שכירות עבור הזכות להחזיק בנכס ולעשות בו שימוש בתקופת השכירות.  אך, משעה שהחזקה בנכס עברה לשוכר, למשכיר כבר אין שליטה על הנעשה בנכס. אם כך כיצד יכול המשכיר להבטיח שבמקרה שבו נגרם נזק לנכס ולתכולתו הוא עצמו לא ינזק? איך יכול המשכיר להיות בטוח שבמקרה ונגרם נזק לצד שלישי כתוצאת השימוש במושכר – לא על ידו אלא ע"י השוכר – הוא לא יצטרך לשלם פיצויים? לכאורה הפתרון הוא פשוט. כל מה שעל המשכיר לעשות זה לחייב את השוכר בחוזה השכירות לבטח את הנזק. פשוט? אז זהו שלא.

לא פעם נתקלתי במשכירים אשר חייבו את השוכר לבטח את המושכר בחוזה השכירות, השוכר ביטח את המושכר והוא אפילו העביר למשכיר העתק מהפוליסה. ממש כפי שקבוע בחוזה. למרות זאת, כאשר אירע האירוע הביטוחי (המושכר נשרף, הוצף וכיו"ב מרעין בישין שבעטיים נגרם נזק פיזי למושכר) המבטחת לא שילמה למשכיר את תגמולי הביטוח או למצער שילמה הרבה פחות משווי הנזק. חמור מזאת, לא פעם נאלץ המשכיר עצמו להכניס את ידו עמוק לכיס ולשלם לצדדים שלישיים על נזקים שנגרמו להם כתוצאה רק בשל כך שהוא הבעלים של הנכס. על מנת להימנע ממצבים שכאלו זה מה שעל המשכיר לעשות:

• על המשכיר לחייב בחוזה השכירות את השוכר לבטח את המושכר והתכולה בפוליסת אש (רצוי מורחב) אשר מחסה נזק פיזי או אבדן של הרכוש המבוטח. המשכיר צריך לוודא: 1) שהפוליסה מחסה את המושכר עצמו (המבנה/הדירה) ובנוסף את הרכוש המצוי במושכר במידה והרכוש שייך למשכיר (האינטרס של המשכיר שכל הרכוש שהחזקה בו מועברת לשוכר יהיה מחוסה בפוליסה); 2) על המשכיר לוודא שגם הוא מוטב בפוליסה כך שהכספים שיתקבלו מהמבטח במקרה של נזק או אבדן ישולמו לו ישירות; 3) שסכומי הביטוח בפוליסה אכן משקפים את שוויו הריאלי של הרכוש המבוטח (כך לדוג' אם שווי המושכר הינו 1,000,000 דולר על המשכיר לדאוג שסכום הביטוח של המבנה הנקוב בפוליסה אינו נמוך מהשווי הנ"ל. אם הסכום הנקוב בפוליסה נמוך משווי הרכוש המבוטח, במקרה של אבדן גמור המבטח ישלם למשכיר את השווי הנקוב בפוליסה בלבד. לכן מומלץ לא להתבייש ולפנות לשמאי של המבטח ולקבל ממנו דו"ח עדכני בנוגע לשווי הרכוש כדי למנוע מצב של ביטוח חסר כאמור); 4) במקרה של ביטול הפוליסה (אם משום שהשוכר אינו משלם את הפרמיות, או עקב זכות המבטח או רצון השוכר) ביטול הביטוח יהיה בכפוף למשלוח הודעה בכתב ובדואר רשום למשכיר לפחות 60 ימים לפני התאריך בו יכנס הביטול לתוקף; 5) לבדוק בפוליסה האם קיים תנאי מוקדם לכיסוי הביטוחי (למשל, התקנת מע' כיבוי אש או שמירה וכיו"ב) על מנת להימנע מהתנערות המבטח בטענה שהמבוטח (השוכר) לא קיים את התנאים המוקדמים, מומלץ לפנות למבטח לביטולם של תנאים מוקדמים אלה. במידה והמבטח עומד על קיומם מומלץ לפנות לסוקר מטעם המבטח ולקבל ממנו דו"ח עדכני לגבי עמידת השוכר בקיומם של התנאים. יודגש, שהתקיימותם של תנאים מוקדמים אלו אינם בשליטת המשכיר, משכך במקרה של אי עמידה בקיומם ע"י השוכר עלול המשכיר למצוא עצמו ללא פיצוי במקרה של נזק ו/או אבדן.
• פוליסה נוספת שעל המשכיר לחייב את השוכר לקנות היא פוליסת ביטוח צד שלישי. פוליסה זו מחסה את אחריות המבוטח לכל נזק שייגרם לצד שלישי כתוצאה מהחזקה והשימוש במושכר. למשל, במקרה ופרצה שריפה מהמושכר אשר התפשטה לנכס גובל וגרמה לנזקים. ברור שבמקרה כזה לא די בביטוח הרכוש כאמור לעיל. זאת משום שהנזק שנגרם לנכס הגובל (הצד השלישי) כתוצאת האש אינו מחוסה. פוליסת ביטוח צד שלישי מחסה נזקים אלו. על המשכיר לשים לב לכך: 1) להוסיף את המשכיר כמבוטח נוסף בפוליסה. לחלופין (במידה ולא ניתן להוסיף את המשכיר כמבוטח נוסף) יש להוסיף לפוליסה סעיף ויתור שיבוב כלפי המשכיר כדי למנוע מצב שבו המשכיר ימצא עצמו חשוף לתביעה ע"י חב' הביטוח של צד ג'; 2) שהכיסוי הביטוחי אינו מוגבל ע"פ פקודת הנזיקין בלבד (פוליסה שלמעשה עברה מהעולם אך המבטחות משום מה עדיין מוכרות אותה); 3) את גבולות האחריות (ברור שאם בפוליסה גבול האחריות הינו 10,000 ש"ח בלבד יתכן מאוד שזה לא מספיק. תמיד צריך לזכור שהאינטרס של השוכר להפחית כמה שיותר את סכומי הביטוח על מנת לשלם פרמיות נמוכות יותר בעוד שהאינטרס של המשכיר שסכומי הביטוח יהיו גבוהים ככל שניתן). גם במקרה זה מומלץ לפנות לסוכן הביטוח ו/או לסוקר ולקבל דו"ח הערכת סיכונים); 4) כמו בפוליסת אש גם כאן על המשכיר לשים לב לקיומו של תנאי מוקדם, ביטולו או לחילופין לדאוג לכך שהשוכר אכן עומד בתנאי.
• אם מדובר בנכס עסקי יש לחייב את השוכר לקנות גם פוליסת חבות מעבידים. במקרה כזה על המשכיר לשים לב שבפוליסה: 1) יש הרחבת אחריות גם לקבלני משנה ועובדיהם; 2) קיים סעיף ויתור שיבוב כלפי המשכיר; 3) קיומו של תנאי מוקדם, ביטולו או לחילופין לדואג לכך שהשוכר אכן עומד בתנאי.

על כל פנים, אני ממליץ לכל משכיר שטרם החתימה על חוזה השכירות יתייעץ קודם עם עורך דין המתמחה בתחום הביטוח ו/או עם יועץ ביטוחי על מנת להתאים לעסקה את החליפה הביטוחית המתאימה לו ביותר.